崇川、港閘區(qū)人民政府，南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市各有關(guān)部門和單位：

　　為進一步加強市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作，理順監(jiān)督管理體制，完善長效管理機制，不斷改善人民群眾的居住生活和工作環(huán)境，推進和諧社區(qū)和文明城市建設(shè)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，提出以下意見：

　　一、統(tǒng)一思想，充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理的重要意義

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和城市管理中的作用日漸突出。各區(qū)政府（管委會）、市各有關(guān)部門要從全面落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會主義和諧社會的高度,充分認識加強社區(qū)物業(yè)管理工作的重要性，進一步統(tǒng)一思想，積極采取措施，破解實踐難題，健全長效管理機制，不斷擴大社區(qū)物業(yè)服務(wù)覆蓋范圍，努力提高市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理整體水平。

　　二、明確職責(zé)，建立健全市區(qū)社區(qū)物業(yè)管理的工作體制

　　社區(qū)物業(yè)管理必須按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，進一步明確市、區(qū)兩級的職責(zé)分工，落實行政監(jiān)管和公共服務(wù)責(zé)任，充分發(fā)揮社區(qū)基層組織和業(yè)主自治組織的作用，健全市房產(chǎn)主管部門監(jiān)督管理、各區(qū)政府（管委會）屬地負責(zé)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關(guān)職能部門密切配合的工作體制，形成上下整體聯(lián)動、社會齊抓共管的工作機制，共同推進市區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（一）市房管局作為物業(yè)管理的行政主管部門，負責(zé)研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策和行業(yè)標準，負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和住宅專項維修資金的監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)管理重大違法行為；負責(zé)指導(dǎo)各區(qū)物管機構(gòu)和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）加強社區(qū)物業(yè)服務(wù)活動的日常監(jiān)管，牽頭協(xié)調(diào)市級相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理相關(guān)工作，組織實施對各區(qū)、各部門推進物業(yè)管理工作情況的檢查考核。

　　（二）各區(qū)政府（管委會）對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負總責(zé)，要認真貫徹國家和省、市有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際完善配套管理措施，加強物業(yè)管理工作的規(guī)劃部署和組織協(xié)調(diào)；區(qū)設(shè)立專門機構(gòu)或者明確相關(guān)部門承擔(dān)物業(yè)管理監(jiān)管職責(zé)，充實街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和基層社區(qū)的工作力量，健全組織管理網(wǎng)絡(luò)，全面推進轄區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作。各區(qū)物管部門具體參與本轄區(qū)內(nèi)新建住宅項目的規(guī)劃建設(shè)和竣工驗收，參與轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，指導(dǎo)、監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標工作，按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定對住宅專項維修資金的使用進行監(jiān)督，依法查處物業(yè)管理違法行為。

　　（三）街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府在各區(qū)政府（管委會）的領(lǐng)導(dǎo)和市、區(qū)物管部門指導(dǎo)下，具體組織轄區(qū)物業(yè)管理工作；負責(zé)會同有關(guān)方面劃定社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，做好新建居住小區(qū)的交接管理；指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的建立、改選和換屆工作，參與選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標管理，組織物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評；建立健全信訪投訴處理機制，融合社區(qū)公共管理資源，加強職能部門溝通聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)中的綜合性問題。

　　（四）社區(qū)居委會配合街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和業(yè)務(wù)主管部門協(xié)助做好社區(qū)物業(yè)管理的落實工作；參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建立自治性物業(yè)服務(wù)組織，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛，協(xié)調(diào)指導(dǎo)業(yè)主自治組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作，制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違章行為并及時向有關(guān)行政執(zhí)法機關(guān)反映。

　　（五）公安、城管、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、國土、物價、工商等相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)各自職責(zé)，分工協(xié)作，密切配合，共同抓好物業(yè)管理的相關(guān)工作。各相關(guān)職能部門要加大執(zhí)法監(jiān)管力度，對小區(qū)內(nèi)違章停車、違法搭建、占用綠地、無照經(jīng)營、污染環(huán)境以及裝飾裝修中擅自改變房屋結(jié)構(gòu)等違法行為，要依法從嚴查處，維護小區(qū)正常的公共管理秩序。

　　三、因地制宜，合理確定社區(qū)物業(yè)的服務(wù)管理模式

　　社區(qū)物業(yè)管理實行等級性服務(wù)和基礎(chǔ)性服務(wù)并舉，積極推進和完善市場化、專業(yè)化、規(guī)范化管理。各區(qū)要結(jié)合社區(qū)建設(shè)規(guī)劃，根據(jù)各類住宅小區(qū)的建筑規(guī)模、設(shè)施配套、周邊環(huán)境以及居民需求、業(yè)主意愿和服務(wù)約定等情況，合理確定物業(yè)服務(wù)的管理模式和組織形式。

　　（一）新建普通商品房住宅小區(qū)，要全面推行市場化的等級性物業(yè)服務(wù)管理。小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實前期物業(yè)管理；業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建商品房住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性物業(yè)管理服務(wù)。

　　（二）老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合環(huán)境整治逐步解決基礎(chǔ)設(shè)施配套問題，相應(yīng)完善物業(yè)服務(wù)管理。對整治后具備條件的，應(yīng)依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，按照有關(guān)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施等級性物業(yè)管理服務(wù)；對暫不具備條件的，可由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)建立小區(qū)物業(yè)服務(wù)組織，或者采取“樓幢管理”模式，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理；規(guī)模較小及分布零散的住宅區(qū)，可并入相鄰小區(qū)，實施一家管理、差異服務(wù)。

　　（三）新建低價位拆遷安置房、保障性商品房等住宅小區(qū)，創(chuàng)造條件逐步推行市場化物業(yè)管理。前期物業(yè)服務(wù)由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)組織管理，物業(yè)服務(wù)項目、收費標準與收取方式由各區(qū)政府（管委會）確定；有條件成立業(yè)主委員會的，按照有關(guān)程序確定物業(yè)服務(wù)管理模式。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主大會，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；暫時不能落實的，所在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要協(xié)調(diào)指導(dǎo)社區(qū)居委會和業(yè)主委員會組織臨時物業(yè)服務(wù)管理。

　　四、突出重點，著力抓好規(guī)范物業(yè)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　（一）進一步完善物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。新建住宅項目應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)范標準配套建設(shè)公建用房，其中物業(yè)管理用房不得低于項目總建筑面積的4‰，并應(yīng)當(dāng)與主體工程同步交付使用。配套建設(shè)的物業(yè)管理用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。市規(guī)劃部門在審查規(guī)劃設(shè)計方案時應(yīng)當(dāng)聽取市、區(qū)物業(yè)管理部門的意見，并明確上述配套用房的具體面積和位置布局，不符合規(guī)定的不予核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；市建設(shè)部門在牽頭組織項目竣工驗收備案時，要會同市、區(qū)相關(guān)職能部門加強監(jiān)管；未經(jīng)驗收合格或者物業(yè)配套用房未落實的不得交付使用，市房管部門不得為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記手續(xù)。現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)配套用房配建不到位或者被擠占挪用的，市規(guī)劃、房管部門要督促相關(guān)建設(shè)單位和責(zé)任主體補建或者清退。老舊住宅小區(qū)要結(jié)合環(huán)境整治，由各區(qū)組織街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和相關(guān)單位多渠道籌措資金援建、配建物管用房，市有關(guān)部門要在建設(shè)規(guī)劃和配套政策上給予支持。

　　（二）進一步規(guī)范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市房管、財政、物價部門要根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機制，落實監(jiān)管責(zé)任。要加大專項維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，專款專用。對部分老小區(qū)專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應(yīng)的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)相應(yīng)的物業(yè)保修責(zé)任，并負責(zé)處理在開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題；區(qū)物業(yè)主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要依法加強監(jiān)督管理，及時調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛。

　　（三）進一步提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法維護在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，充分履行義務(wù)、承擔(dān)職責(zé)。物業(yè)主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要按照行政引導(dǎo)和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)監(jiān)督。要規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織的作用，把好程序關(guān)和人選關(guān)，從熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會的組成人員。要加強綜合業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，定期組織業(yè)主委員會成員學(xué)習(xí)物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)管理知識，提高依法履行職責(zé)的能力。要健全民主管理監(jiān)督機制，指導(dǎo)業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。要探索建立保障業(yè)主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業(yè)服務(wù)暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會要通過多種形式加強溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導(dǎo)和促進業(yè)主積極參與管理。

　　（四）進一步強化物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管。規(guī)范市場準入，市房管部門要依法加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理，完善物業(yè)服務(wù)招投標管理辦法，進一步健全區(qū)級物管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）參與監(jiān)督管理的實施機制；要監(jiān)督開發(fā)建設(shè)單位做好前期物業(yè)管理的招投標工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。加強日常監(jiān)管，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)會同物業(yè)主管部門定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開收費價格和服務(wù)標準，為廣大業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)，建立健全企業(yè)信用檔案，建設(shè)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)管平臺，實現(xiàn)資源信息共享。完善退出機制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費和相關(guān)資料，指導(dǎo)業(yè)主委員會做好交接審計工作，加強對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。

　　（五）進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費機制。切實加強行政監(jiān)管，市物價部門要會同房管部門完善物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審制度，按照“公正合理、質(zhì)價相符”的原則，確定物業(yè)服務(wù)等級和收費指導(dǎo)標準，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費行為；對違反規(guī)定的收費行為，依法及時進行查處。注重完善合同約束，開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂商品房銷售合同，要有約定前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標準的相關(guān)條款；業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，要明確各自的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。積極化解收費矛盾，要認真分析當(dāng)前物業(yè)服務(wù)管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發(fā)建設(shè)遺留問題或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)主管部門和街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要督促相關(guān)責(zé)任單位及時妥善處理；對拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務(wù)人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立機關(guān)、事業(yè)單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況，作為機關(guān)作風(fēng)建設(shè)與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級黨政組織齊抓共管的責(zé)任機制。對矛盾突出的老舊住宅小區(qū)、保障性住宅小區(qū)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出的其他小區(qū)，要積極探索試行保潔、保綠、保安等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)與其他公共服務(wù)集中收費制度，保障最基本的物業(yè)管理正常進行，維護社區(qū)公共秩序。

　　五、狠抓落實，不斷完善推進物業(yè)管理的長效機制

　　（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)，完善聯(lián)動機制。市政府建立市區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，由市房管局牽頭召集，公安、城管、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、國土、財政、物價、工商等相關(guān)部門和各區(qū)政府（管委會）負責(zé)人參加，定期會商重點工作，協(xié)調(diào)推進條塊合作，研究提出重大政策建議。各區(qū)政府（管委會）要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要明確分管領(lǐng)導(dǎo)具體負責(zé)，切實加強轄區(qū)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)；要健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)管理網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)轄區(qū)規(guī)模和物管任務(wù)，配備落實相應(yīng)的管理人員和工作經(jīng)費。要進一步完善住宅小區(qū)驗收、交接和物業(yè)管理備案制度，健全物業(yè)服務(wù)投訴受理、糾紛調(diào)處、執(zhí)法監(jiān)管等條塊聯(lián)動工作機制。

　　（二）加強政策扶持，落實保障措施。加大老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治的財政支持力度，將老舊住宅小區(qū)環(huán)境整治工作列入市、區(qū)兩級年度城建計劃，安排專項改造資金，逐步解決小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套方面的突出問題。建立保障性住宅小區(qū)物業(yè)管理的“造血”機制，新建低價位拆遷安置房、保障性商品房小區(qū)在按規(guī)定標準配置配套用房的基礎(chǔ)上，再按不低于總建筑面積1%的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營性用房（產(chǎn)權(quán)歸政府所有，在土地出讓合同中約定），經(jīng)營收入由政府統(tǒng)籌用于低價位商品房小區(qū)、保障性商品房小區(qū)的基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。完善住房保障措施，對低保、特困家庭的物業(yè)服務(wù)費用給予適當(dāng)補助。

　　（三）加強宣傳教育，營造良好氛圍。各地、各有關(guān)部門和新聞媒體要采取多種形式，加強物業(yè)管理宣傳工作，宣傳《物業(yè)管理條例》和物權(quán)法律知識，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立物業(yè)服務(wù)的消費觀念，支持參與物業(yè)管理活動，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，自覺維護社區(qū)公共秩序。各級黨政機關(guān)和企事業(yè)單位要教育干部職工自覺遵守物業(yè)管理法律法規(guī)，積極參與和諧文明社區(qū)建設(shè)，營造全社會齊抓共管的良好氛圍。