通政規〔2015〕2號  2015年4月27日

各縣（市）、區人民政府，市經濟技術開發區管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：

　　《南通市商品房銷售管理辦法》已經2015年4月10日市十四屆人民政府第45次常務會議審議通過，現予印發，自2015年6月1日起施行。

南通市商品房銷售管理辦法

　　第一章  總則

　　第一條  為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《江蘇省城市房地產交易管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》等規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條  本市行政區域內商品房銷售及商品房銷售管理適用本辦法。

　　第三條  商品房銷售應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。

　　第四條  商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

　　本辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　本辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

　　第五條  房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托經房產行政主管部門備案的房地產中介服務機構銷售商品房。

　　第六條  南通市住房保障和房產管理局負責市區商品房的銷售管理工作。

　　縣（市）人民政府房產行政主管部門負責轄區內商品房的銷售管理工作。

　　建設、價格、工商等相關部門按照職責分工，共同做好商品房的銷售管理工作。

　　第二章  商品房銷售條件

　　第七條 預售商品房應當符合下列條件：

　　（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

　　第八條  商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房產行政主管部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。

　　未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

　　第九條  房地產開發企業申請商品房預售時，應當提交下列證件（復印件）及資料：

　　（一）商品房預售許可申請表；

　　（二）開發企業的《營業執照》和資質證書；

　　（三）土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證；

　　（四）投入開發建設的資金占工程建設總投資比例符合規定條件的證明；

　　（五）工程施工合同及關于施工進度的說明；

　　（六）商品房預售方案。

　　第十條  商品房預售方案應當包括下列內容：

　　（一）項目基本概況；

　　（二）申請預售商品房情況；

　　（三）小區配套用房（包括物業服務用房、社區用房）情況；

　　（四）預售資金監管；

　　（五）前期物業服務；

　　（六）白蟻防治；

　　（七）預售行為承諾；

　　（八）開發企業自有保留權屬的房產、地面地下車位權屬；

　　（九）其他按規定需要明確的內容。

　　開發企業應當將預售方案的相關信息予以公開披露，同時在售樓場所張貼公示。

　　第十一條  現售商品房應當符合下列條件：

　　（一）房地產開發企業具有法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　　（二）已交付全部土地使用權出讓金，取得國有土地使用權證書；

　　（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（四）已通過竣工驗收；

　　（五）具有有資質房產測繪機構出具的房屋建筑面積測繪成果報告；

　　（六）供水、供熱、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件；

　　（七）房屋征收安置已經落實；

　　（八）物業管理方案已經落實；

　　（九）法律、法規規定的其他條件。

　　第十二條 商品房現售實行備案管理制度。房地產開發企業應向項目所在地房產行政主管部門辦理現售備案，并取得房產行政主管部門核發的《商品房現售備案證明》。

　　第十三條 房產行政主管部門應當自收到商品房預售申請之日起10日內，作出同意或者不同意預售的答復。同意預售的，應當核發《商品房預售許可證》；不同意預售的，應當說明理由。

　　第十四條  房地產開發企業應當按照《商品房預售許可證》或《商品房現售備案證明》載明的商品房座落、位置、幢號、用途、建筑面積等進行預（現）售。

　　第十五條 房地產開發企業銷售商品房時，應當在售樓現場醒目位置的墻面或固定展板設置公示欄，公示下列內容：

　　（一）項目信息；

　　（二）企業信息；

　　（三）證照信息；

　　（四）房源價格信息；

　　（五）物業管理信息；

　　（六）銷售代理信息；

　　（七）合同信息；

　　（八）商品房面積信息；

　　（九）房源抵押信息；

　　（十）提示信息；

　　（十一）法律法規規定應公示的其他信息。

　　第十六條  房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房時，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。

　　房地產開發企業不得對已經銷售的商品房設定抵押。

　　第十七條  房產行政主管部門應當通過媒體向社會公布商品房的預售許可、現售備案等信息，并免費提供查詢服務。

　　第十八條  房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　第十九條  建筑設計為獨立成套的房屋不得分割銷售。配套使用的房屋附屬設施、附屬設備、共用部位不得單獨分割銷售。

　　第二十條  房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向房產行政主管部門辦理商品房合同備案手續；房產行政主管部門應該采用網上登記備案。

　　第三章  商品房銷售廣告與買賣合同

　　第二十一條  房地產開發企業、房地產中介服務機構發布商品房銷售宣傳廣告，應當符合《中華人民共和國廣告法》、《江蘇省廣告條例》、《房地產廣告發布暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙和誤導公眾。

　　第二十二條  房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，買受人有權要求在商品房買賣合同中載明。商品房銷售廣告的內容符合要約規定的，視為要約。

　　商品房銷售廣告中應載明房地產開發企業名稱、商品房預售許可、現售備案等信息；房地產中介服務機構代理銷售的，應載明中介服務機構的名稱。

　　第二十三條  商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

　　房產行政主管部門、工商行政管理部門應引導房地產開發企業使用《商品房買賣合同示范文本》，房地產開發企業使用的自制格式合同中不得含有免除自身責任、加重對方責任、排除對方主要權利等侵害消費者合法權益的格式條款。

　　商品房買賣當事人經協商一致，可對商品房買賣合同示范文本的內容進行補充和明確。

　　第二十四條  商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與該物業管理企業依法訂立有關物業管理的協議，明確物業管理收費標準、服務內容、業主應當遵守的事項等內容。

　　第二十五條  商品房銷售價格根據不同的性質分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。

　　商品房銷售企業應嚴格執行明碼標價制度和一價清制度。商品房銷售價外收費應依法經有權部門批準，禁止擅自設置收費項目。

　　本辦法所稱一價清制度，是指商品房銷售價格為商品房經營者與購房者最終結算的合同成交價格，合同成交價格之外不得收取其他費用。

　　第二十六條  商品房銷售時，發生建筑面積誤差、規劃和設計變更、延期交付、房屋權屬登記等問題，應嚴格依據買賣雙方訂立并已在房產行政主管部門備案的商品房買賣合同條款，享有權利，承擔責任。商品房買賣合同未載明的，買賣雙方可依據相關法律、法規的規定執行。

　　第二十七條  不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得以預約、認購、定購等方式變相預售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

　　第二十八條  房地產開發企業應當在商業銀行開設商品房預售款專用賬戶，由銀行代為收取預售款，商品房的全部房價款應當存入預售資金監管賬戶，專項用于工程建設。

　　房地產開發企業辦理商品房預售許可時，應提供與開設資金賬戶的銀行機構簽訂的商品房預售資金監管協議。

　　第四章  商品房銷售代理

　　第二十九條  房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房，受托的中介服務機構應當是依法設立取得工商營業執照、并經房產行政主管部門備案的房地產中介服務機構。

　　房地產開發企業委托中介服務機構代理銷售商品房的，應當向中介服務機構出具委托書，并與受托中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

　　第三十條  受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件、權屬不清、質量不合格的商品房，不得超越代理期限和代理權限進行商品房銷售。

　　第三十一條  受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況，不得夸大宣傳或虛假宣傳。

　　第三十二條  受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當以房地產開發企業的名義與買受人訂立合同。不得超越經營范圍以自己名義分別與房地產開發企業和買受人訂立商品房買賣合同，從中謀取市場差價利益。

　　第五章  商品房交付

　　第三十三條  房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

　　因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人，妥善處理。

　　第三十四條  房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。

　　第三十五條  銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（以下簡稱《規定》），向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　第三十六條  房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。

　　非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

　　在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發企業不承擔責任。

　　第三十七條  房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記。

　　房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房產行政主管部門。

　　預售的商品房交付使用之日起90日內，買受人應當依法到房產行政主管部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。

　　由于開發企業的原因，買受人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和買受人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。

　　第三十八條  商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第六章   罰則及附則

　　第三十九條  對違反本辦法規定的行為，依照國務院《城市房地產開發經營條例》、《江蘇省城市房地產交易管理條例》、建設部《商品房銷售管理辦法》和《城市商品房預售管理辦法》等規定予以處罰。

　　第四十條  國家機關工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十一條  本辦法自2015年6月1日起施行。